Phân tích thị trường chứng khoán hóa tài sản bất động sản
Giới thiệu
Khái niệm token hóa tài sản vật chất không phải là điều mới mẻ trên thị trường tiền điện tử, từ năm 2018 đã xuất hiện các loại tài sản token hóa và phát hành token chứng khoán (STO) tương tự. Tuy nhiên, do khung pháp lý chưa trưởng thành và thiếu lợi thế tiềm năng đáng kể về lợi nhuận, những nỗ lực ban đầu này đã không phát triển thành một phân khúc thị trường trưởng thành.
Năm 2022, với việc lãi suất của Mỹ tiếp tục tăng, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt xa lãi suất cho vay stablecoin trên thị trường tiền điện tử. Do đó, việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ thành tài sản thực đang trở nên ngày càng hấp dẫn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Các dự án DeFi chính thống, các tổ chức tài chính truyền thống và một số chính phủ đã bắt đầu khám phá việc token hóa tài sản thực.
Trong hai năm qua, đã xuất hiện nhiều dự án tài sản bất động sản thực tế trên thị trường. Chúng nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư bất động sản và giảm bớt rào cản gia nhập cho các nhà đầu tư bất động sản. Nghiên cứu này tiến hành phân tích tình huống các dự án này, khám phá những ưu điểm và nhược điểm trong thiết kế của việc mã hóa tài sản bất động sản thực tế cũng như thị trường tiềm năng của nó. Do các dự án này chủ yếu nhắm đến tài sản và nhà đầu tư bất động sản Bắc Mỹ, nên các thảo luận về chính sách, quy định và tình hình thị trường liên quan cũng sẽ chủ yếu đề cập đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp thị trường token hóa bất động sản
Thị trường bất động sản là một lĩnh vực rộng lớn đầy cơ hội đầu tư. Nghiên cứu của Statista vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, thị trường bất động sản niêm yết tại Bắc Mỹ có giá trị 1,3 nghìn tỷ USD, trong khi giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.
Mục tiêu cốt lõi của việc chứng khoán hóa thị trường bất động sản là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút nhiều nhà đầu tư hơn, nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Các sản phẩm này chủ yếu được thể hiện dưới ba hình thức:
được sử dụng cho quyền sở hữu bất động sản phân tán để huy động vốn
chỉ số sản phẩm thị trường bất động sản khu vực cụ thể
là bất động sản được mã hóa làm tài sản thế chấp
Ngoài ra, việc token hóa và tích hợp blockchain đã nâng cao tính minh bạch và quản trị dân chủ của tài sản bất động sản.
Việc mã hóa tài sản bất động sản vật chất và Quỹ tín thác đầu tư bất động sản ( REIT ) có điểm tương đồng, cả hai đều cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản phân tán, giảm hiệu quả rào cản đầu tư và cải thiện tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho nhà đầu tư, duy trì mô hình hoạt động tập trung. Mặc dù vậy, quy trình kiểm tra tài sản nghiêm ngặt và cấu trúc đầu tư của chúng đã cung cấp một khuôn mẫu vững chắc cho các dự án tài sản bất động sản vật chất.
Trong hai năm qua, chúng tôi đã có cái nhìn rõ ràng hơn về những ưu điểm và nhược điểm của các dự án tài sản vật chất trong lĩnh vực bất động sản.
Các dự án tài sản vật chất bất động sản điển hình có những đặc điểm nêu trên. Sau khi đi sâu vào các trường hợp cụ thể, chúng tôi nhận thấy rằng, do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải các tình huống khác nhau trong quá trình vận hành thực tế.
Nghiên cứu trường hợp
Chương này chọn ba dự án tài sản bất động sản thực tế để phân tích. Mỗi dự án sử dụng các phương pháp khác nhau để mã hóa thị trường bất động sản, và đều có tính đại diện cao trong lĩnh vực của mình. Cần lưu ý rằng, đây vẫn là các dự án ở giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa trải qua quá trình xác thực và thử nghiệm trên thị trường lâu dài và rộng rãi.
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án tài sản bất động sản vật lý lâu đời nhất trên thị trường, tập trung vào việc cung cấp đầu tư bất động sản dân cư tại Mỹ chủ yếu trên chuỗi khối Ethereum và Gnosis (, đặc biệt là trên Gnosis ).
RealT mua lại bất động sản và mã hóa quyền sở hữu tài sản theo quy định của Hoa Kỳ. Các trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê của những bất động sản này được ủy thác cho các tổ chức quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, tiền thuê của bất động sản cụ thể sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu token của nó. RealT chịu trách nhiệm về quá trình mã hóa, nhưng về mặt pháp lý thì khác với các công ty sở hữu tài sản bất động sản. Theo thông tin trên trang web của họ, nếu công ty vi phạm, chủ sở hữu token có quyền bổ nhiệm một công ty khác quản lý công ty sở hữu quyền sở hữu bất động sản. Cần lưu ý rằng họ không bắt buộc phải cùng đầu tư vào các bất động sản mà họ đưa ra thị trường. Chủ sở hữu token bất động sản sẽ nhận được một phần thu nhập tiền thuê hàng tháng từ bất động sản, không bao gồm khoảng 2,5% quỹ bảo trì và phí quản lý thường là khoảng 10% giá trị.
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị của token bất động sản là 323,020 đô la, mỗi token có giá 52.10 đô la, tổng cộng phát hành 6,200 token. Tài sản này tạo ra doanh thu cho thuê hàng tháng là 2,600 đô la. Sau khi trừ đi chi phí vận hành và quản lý tổng cộng 622 đô la, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 đô la, doanh thu hàng năm là 23,736 đô la. Do đó, mỗi token nhận được 3.83 đô la phân bổ, tỷ suất lợi nhuận hàng năm là 7.35%.
Đối với bất động sản này, RealT cung cấp 100% token, điều này có nghĩa là RealT không cần phải hợp tác đầu tư với khách hàng và duy trì một mô hình hoạt động gần như không rủi ro. Cơ quan quản lý thu 8% phần còn lại của tiền thuê và phí bảo trì, trong khi nền tảng đầu tư chỉ thu 2% cho việc token hóa tài sản, lựa chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Thông qua phương pháp này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm rất nhiều thời gian quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và token hóa chúng ra thị trường.
Tuy nhiên, mặc dù sở hữu phân tán thúc đẩy việc chia sẻ rủi ro giữa các nhà đầu tư, nó cũng mang lại những thách thức. Vấn đề sẽ xảy ra khi lợi ích tài chính của các nhà đầu tư quá nhỏ đến mức chi phí quản lý công ty trở nên không khả thi. Một báo cáo giải thích về xung đột lợi ích giữa các chủ sở hữu token bất động sản và RealT. RealT chọn một tổ chức quản lý để quản lý các tài sản mà họ sở hữu; nếu RealT nắm giữ một lượng lớn cổ phần trong tài sản, điều này có thể làm giảm chi phí đại lý; do đó, quản lý kém sẽ có ảnh hưởng tiêu cực đến họ. Tuy nhiên, nếu cổ phần của RealT quá lớn, điều này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến tính thanh khoản của token, và các cổ đông nhỏ cũng có thể trở thành những người hưởng lợi không chính đáng. Những chủ sở hữu này có thể mong đợi rằng các cổ đông lớn có thể giám sát liệu tổ chức quản lý được thuê có khả thi về tài chính hay không. Mặt khác, nếu cổ phần của RealT rất nhỏ, RealT có thể thiếu động lực để lựa chọn tổ chức quản lý hoặc tham gia vào quá trình giám sát, và nhiều nhà đầu tư cũng khó khăn trong việc giám sát hiệu quả tổ chức quản lý.
Parcl
Giao thức Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl sử dụng cấu trúc AMM, cung cấp mức độ tiếp xúc vĩnh viễn với tài sản tổng hợp. Parcl giới thiệu việc cung cấp giá từ Parcl Labs, tạo ra chỉ số cho bất động sản ở các khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng. Thời gian lịch sử bán hàng có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch bất động sản. Sau khi tạo chỉ số, nhà đầu tư có cơ hội đầu cơ giá trị bất động sản, có thể mua vào hoặc bán khống giá bất động sản.
Phương pháp này giúp Parcl tránh được các vấn đề pháp lý, vì hoạt động của nền tảng không liên quan đến bất động sản thực tế. Một số người có thể đặt câu hỏi liệu nó có thực sự là một dự án tài sản thực bất động sản hay không, vì nó không đáp ứng các tiêu chuẩn được nêu ở trên. Tuy nhiên, đây là một dự án tài sản thực tương đối phổ biến, đã nhận được đầu tư từ các tổ chức nổi tiếng trong ngành như Coinbase, Solana Ventures, DragonFly. Do đó, việc thảo luận về khả năng đa dạng hóa tài sản thực bất động sản là hợp lý.
Mạng thử nghiệm của Parcl đã được khởi động trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL là 16 triệu USD. Sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút quá nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày dưới 10.000 USD, số người dùng hoạt động hàng ngày dưới 50.
Sản phẩm của Parcl được phát triển đơn giản và nhanh chóng. Giá cả của Parcl Labs được cung cấp và thiết kế thị trường chỉ số rất tốt, dễ sử dụng.
Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl đã tích cực triển khai các chương trình thu hút người dùng như Parcl Point, Real Estate Royale. Mặc dù có những lợi thế này và nhận được sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn giữ một phong thái tương đối khiêm tốn trên thị trường, với số lượng người dùng ít và khối lượng giao dịch hạn chế. Có lẽ thị trường vẫn chưa sẵn sàng để chấp nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Các công ty tiền điện tử lớn như Ripple và MakerDAO cũng đang khám phá khả năng cho phép người dùng thế chấp bất động sản bằng cách phát hành token. Ripple đã thông báo vào tháng 7 rằng đội ngũ tiền tệ số của họ đang nỗ lực theo hướng này. MakerDAO đã hợp tác với RobinLand để hỗ trợ các khoản vay thế chấp bất động sản. RealT cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản được token hóa làm tài sản thế chấp cho các khoản vay, nhưng dịch vụ này chỉ giới hạn cho các token mà họ phát hành. Về bản chất, dịch vụ này giống như các sản phẩm cho vay token, và không làm tăng đáng kể tính thanh khoản của các chủ sở hữu bất động sản.
Reinno là một dự án bị bỏ rơi được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù nó không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến tài sản vật chất bất động sản đáng chú ý.
Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản được mã hóa. Khi chủ sở hữu bất động sản cần tài chính, họ có thể gửi tài liệu bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo ra một công ty mục đích đặc biệt để thực hiện giao dịch tại Delaware. Sau đó, Reinno sẽ tạo hợp đồng thông minh cho các token bất động sản, chủ sở hữu có thể gửi token làm tài sản thế chấp cho khoản vay. Giới hạn cho vay sẽ dựa trên giá trị token.
Sản phẩm thứ hai là tài trợ thế chấp, người dùng có thể chuyển đổi quyền sở hữu bất động sản thành token để có được tài trợ sau khi mua bất động sản và nhận được khoản vay thế chấp. Số tiền có được có thể được sử dụng để trả lại khoản vay thế chấp ngân hàng, khách hàng sau đó sẽ hoàn trả khoản vay với lãi suất cố định.
Hoạt động của Reinno vẫn tập trung và ở chế độ ngoại tuyến, khách hàng cần truy cập văn phòng và nộp tài liệu bất động sản. Việc áp dụng phương pháp của Reinno có một số rủi ro rõ ràng. Đầu tiên, nếu người vay chọn mặc kệ và ngừng thanh toán, Reinno với tư cách là nhà cung cấp dịch vụ token hóa chứ không phải là người cho vay, sẽ khó khăn trong việc khởi kiện người vay. Reinno không thực sự sở hữu tài sản thế chấp; khoản vay thực tế được cung cấp bởi những người dùng chọn cho vay trên Reinno. Hiện tại, do thiếu hợp đồng vay trực tiếp giữa người cho vay và người vay, đặc biệt trong bối cảnh tài chính bất động sản phân tán, không có khung pháp lý đầy đủ để bảo vệ những người cho vay này. Reinno vẫn chưa cung cấp các biện pháp chi tiết để giảm thiểu rủi ro mặc kệ này. Thứ hai, nếu chủ sở hữu bất động sản quyết định bán nhà sau khi vay, hoặc sau khi Reinno hoàn thành tài trợ thế chấp mà ngừng thanh toán cho ngân hàng, Reinno không thể ngăn chặn những hành động dẫn đến việc chuyển nhượng bất động sản, thực tế dẫn đến việc người vay "chi tiêu đôi" bất động sản. Những rủi ro rõ ràng này có thể dẫn đến việc dự án bị bỏ rơi, và tài sản vật lý bất động sản trong tương lai cần có khung pháp lý trưởng thành để giải quyết những vấn đề này.
Kết luận
Việc token hóa tài sản thực trong bất động sản là một khái niệm tương đối mới, vẫn chưa có quy mô thị trường cố định hoặc dự án điển hình nào. Hiện tại, các dự án hoạt động trong lĩnh vực này có quy mô thị trường và cơ sở người dùng tương đối nhỏ. Lĩnh vực này cần hoạt động tuân thủ nghiêm ngặt và một khuôn khổ pháp lý trưởng thành. Một số dự án đã áp dụng cấu trúc công ty tách biệt rủi ro, hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm mục tiêu đầu tư để giảm rủi ro hoạt động. Tuy nhiên, để khai thác tối đa tiềm năng của việc token hóa tài sản thực trong bất động sản - mua bán bất động sản và cho vay thế chấp, sự tiến bộ trong lập pháp và tuân thủ hoạt động là không thể tránh khỏi.
Trong lĩnh vực lập pháp về việc mã hóa tài sản bất động sản, vẫn chưa có một khuôn khổ rõ ràng và thống nhất. Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Hoa Kỳ phân loại hầu hết các mã thông báo là chứng khoán, Ủy ban Giao dịch Hàng hóa Tương lai cho rằng một số mã thông báo là hàng hóa, Mạng lưới Thực thi Tội phạm Tài chính Bộ Tài chính Hoa Kỳ phân loại một số mã thông báo là tiền tệ, trong khi Cục thuế Hoa Kỳ cho rằng một số mã thông báo là tài sản chịu thuế. Hơn nữa, cũng chưa có khuôn khổ quy định quốc tế nào để tham khảo. Sự không nhất quán của các cơ quan quản lý về cách phân loại mã thông báo bất động sản dẫn đến quy định không rõ ràng và quy trình rối rắm.
Trang này có thể chứa nội dung của bên thứ ba, được cung cấp chỉ nhằm mục đích thông tin (không phải là tuyên bố/bảo đảm) và không được coi là sự chứng thực cho quan điểm của Gate hoặc là lời khuyên về tài chính hoặc chuyên môn. Xem Tuyên bố từ chối trách nhiệm để biết chi tiết.
13 thích
Phần thưởng
13
4
Đăng lại
Chia sẻ
Bình luận
0/400
ZenZKPlayer
· 7giờ trước
Thật sự, STO bất động sản đã trở thành một chủ đề cũ.
Xem bản gốcTrả lời0
Ser_Liquidated
· 9giờ trước
Bà Matthew cũng phải vào thị trường rồi.
Xem bản gốcTrả lời0
CryptoComedian
· 10giờ trước
Đồ ngốc này chơi đùa với mọi người xong còn mọc mới?
Chứng khoán hóa tài sản vật chất bất động sản: Tình trạng, thách thức và phân tích phát triển tương lai
Phân tích thị trường chứng khoán hóa tài sản bất động sản
Giới thiệu
Khái niệm token hóa tài sản vật chất không phải là điều mới mẻ trên thị trường tiền điện tử, từ năm 2018 đã xuất hiện các loại tài sản token hóa và phát hành token chứng khoán (STO) tương tự. Tuy nhiên, do khung pháp lý chưa trưởng thành và thiếu lợi thế tiềm năng đáng kể về lợi nhuận, những nỗ lực ban đầu này đã không phát triển thành một phân khúc thị trường trưởng thành.
Năm 2022, với việc lãi suất của Mỹ tiếp tục tăng, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt xa lãi suất cho vay stablecoin trên thị trường tiền điện tử. Do đó, việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ thành tài sản thực đang trở nên ngày càng hấp dẫn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Các dự án DeFi chính thống, các tổ chức tài chính truyền thống và một số chính phủ đã bắt đầu khám phá việc token hóa tài sản thực.
Trong hai năm qua, đã xuất hiện nhiều dự án tài sản bất động sản thực tế trên thị trường. Chúng nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư bất động sản và giảm bớt rào cản gia nhập cho các nhà đầu tư bất động sản. Nghiên cứu này tiến hành phân tích tình huống các dự án này, khám phá những ưu điểm và nhược điểm trong thiết kế của việc mã hóa tài sản bất động sản thực tế cũng như thị trường tiềm năng của nó. Do các dự án này chủ yếu nhắm đến tài sản và nhà đầu tư bất động sản Bắc Mỹ, nên các thảo luận về chính sách, quy định và tình hình thị trường liên quan cũng sẽ chủ yếu đề cập đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp thị trường token hóa bất động sản
Thị trường bất động sản là một lĩnh vực rộng lớn đầy cơ hội đầu tư. Nghiên cứu của Statista vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, thị trường bất động sản niêm yết tại Bắc Mỹ có giá trị 1,3 nghìn tỷ USD, trong khi giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.
Mục tiêu cốt lõi của việc chứng khoán hóa thị trường bất động sản là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút nhiều nhà đầu tư hơn, nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Các sản phẩm này chủ yếu được thể hiện dưới ba hình thức:
được sử dụng cho quyền sở hữu bất động sản phân tán để huy động vốn
chỉ số sản phẩm thị trường bất động sản khu vực cụ thể
là bất động sản được mã hóa làm tài sản thế chấp
Ngoài ra, việc token hóa và tích hợp blockchain đã nâng cao tính minh bạch và quản trị dân chủ của tài sản bất động sản.
Việc mã hóa tài sản bất động sản vật chất và Quỹ tín thác đầu tư bất động sản ( REIT ) có điểm tương đồng, cả hai đều cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản phân tán, giảm hiệu quả rào cản đầu tư và cải thiện tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho nhà đầu tư, duy trì mô hình hoạt động tập trung. Mặc dù vậy, quy trình kiểm tra tài sản nghiêm ngặt và cấu trúc đầu tư của chúng đã cung cấp một khuôn mẫu vững chắc cho các dự án tài sản bất động sản vật chất.
Trong hai năm qua, chúng tôi đã có cái nhìn rõ ràng hơn về những ưu điểm và nhược điểm của các dự án tài sản vật chất trong lĩnh vực bất động sản.
Các dự án tài sản vật chất bất động sản điển hình có những đặc điểm nêu trên. Sau khi đi sâu vào các trường hợp cụ thể, chúng tôi nhận thấy rằng, do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải các tình huống khác nhau trong quá trình vận hành thực tế.
Nghiên cứu trường hợp
Chương này chọn ba dự án tài sản bất động sản thực tế để phân tích. Mỗi dự án sử dụng các phương pháp khác nhau để mã hóa thị trường bất động sản, và đều có tính đại diện cao trong lĩnh vực của mình. Cần lưu ý rằng, đây vẫn là các dự án ở giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa trải qua quá trình xác thực và thử nghiệm trên thị trường lâu dài và rộng rãi.
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án tài sản bất động sản vật lý lâu đời nhất trên thị trường, tập trung vào việc cung cấp đầu tư bất động sản dân cư tại Mỹ chủ yếu trên chuỗi khối Ethereum và Gnosis (, đặc biệt là trên Gnosis ).
RealT mua lại bất động sản và mã hóa quyền sở hữu tài sản theo quy định của Hoa Kỳ. Các trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê của những bất động sản này được ủy thác cho các tổ chức quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, tiền thuê của bất động sản cụ thể sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu token của nó. RealT chịu trách nhiệm về quá trình mã hóa, nhưng về mặt pháp lý thì khác với các công ty sở hữu tài sản bất động sản. Theo thông tin trên trang web của họ, nếu công ty vi phạm, chủ sở hữu token có quyền bổ nhiệm một công ty khác quản lý công ty sở hữu quyền sở hữu bất động sản. Cần lưu ý rằng họ không bắt buộc phải cùng đầu tư vào các bất động sản mà họ đưa ra thị trường. Chủ sở hữu token bất động sản sẽ nhận được một phần thu nhập tiền thuê hàng tháng từ bất động sản, không bao gồm khoảng 2,5% quỹ bảo trì và phí quản lý thường là khoảng 10% giá trị.
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị của token bất động sản là 323,020 đô la, mỗi token có giá 52.10 đô la, tổng cộng phát hành 6,200 token. Tài sản này tạo ra doanh thu cho thuê hàng tháng là 2,600 đô la. Sau khi trừ đi chi phí vận hành và quản lý tổng cộng 622 đô la, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 đô la, doanh thu hàng năm là 23,736 đô la. Do đó, mỗi token nhận được 3.83 đô la phân bổ, tỷ suất lợi nhuận hàng năm là 7.35%.
Đối với bất động sản này, RealT cung cấp 100% token, điều này có nghĩa là RealT không cần phải hợp tác đầu tư với khách hàng và duy trì một mô hình hoạt động gần như không rủi ro. Cơ quan quản lý thu 8% phần còn lại của tiền thuê và phí bảo trì, trong khi nền tảng đầu tư chỉ thu 2% cho việc token hóa tài sản, lựa chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Thông qua phương pháp này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm rất nhiều thời gian quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và token hóa chúng ra thị trường.
Tuy nhiên, mặc dù sở hữu phân tán thúc đẩy việc chia sẻ rủi ro giữa các nhà đầu tư, nó cũng mang lại những thách thức. Vấn đề sẽ xảy ra khi lợi ích tài chính của các nhà đầu tư quá nhỏ đến mức chi phí quản lý công ty trở nên không khả thi. Một báo cáo giải thích về xung đột lợi ích giữa các chủ sở hữu token bất động sản và RealT. RealT chọn một tổ chức quản lý để quản lý các tài sản mà họ sở hữu; nếu RealT nắm giữ một lượng lớn cổ phần trong tài sản, điều này có thể làm giảm chi phí đại lý; do đó, quản lý kém sẽ có ảnh hưởng tiêu cực đến họ. Tuy nhiên, nếu cổ phần của RealT quá lớn, điều này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến tính thanh khoản của token, và các cổ đông nhỏ cũng có thể trở thành những người hưởng lợi không chính đáng. Những chủ sở hữu này có thể mong đợi rằng các cổ đông lớn có thể giám sát liệu tổ chức quản lý được thuê có khả thi về tài chính hay không. Mặt khác, nếu cổ phần của RealT rất nhỏ, RealT có thể thiếu động lực để lựa chọn tổ chức quản lý hoặc tham gia vào quá trình giám sát, và nhiều nhà đầu tư cũng khó khăn trong việc giám sát hiệu quả tổ chức quản lý.
Parcl
Giao thức Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl sử dụng cấu trúc AMM, cung cấp mức độ tiếp xúc vĩnh viễn với tài sản tổng hợp. Parcl giới thiệu việc cung cấp giá từ Parcl Labs, tạo ra chỉ số cho bất động sản ở các khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng. Thời gian lịch sử bán hàng có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch bất động sản. Sau khi tạo chỉ số, nhà đầu tư có cơ hội đầu cơ giá trị bất động sản, có thể mua vào hoặc bán khống giá bất động sản.
Phương pháp này giúp Parcl tránh được các vấn đề pháp lý, vì hoạt động của nền tảng không liên quan đến bất động sản thực tế. Một số người có thể đặt câu hỏi liệu nó có thực sự là một dự án tài sản thực bất động sản hay không, vì nó không đáp ứng các tiêu chuẩn được nêu ở trên. Tuy nhiên, đây là một dự án tài sản thực tương đối phổ biến, đã nhận được đầu tư từ các tổ chức nổi tiếng trong ngành như Coinbase, Solana Ventures, DragonFly. Do đó, việc thảo luận về khả năng đa dạng hóa tài sản thực bất động sản là hợp lý.
Mạng thử nghiệm của Parcl đã được khởi động trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL là 16 triệu USD. Sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút quá nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày dưới 10.000 USD, số người dùng hoạt động hàng ngày dưới 50.
Sản phẩm của Parcl được phát triển đơn giản và nhanh chóng. Giá cả của Parcl Labs được cung cấp và thiết kế thị trường chỉ số rất tốt, dễ sử dụng.
Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl đã tích cực triển khai các chương trình thu hút người dùng như Parcl Point, Real Estate Royale. Mặc dù có những lợi thế này và nhận được sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn giữ một phong thái tương đối khiêm tốn trên thị trường, với số lượng người dùng ít và khối lượng giao dịch hạn chế. Có lẽ thị trường vẫn chưa sẵn sàng để chấp nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Các công ty tiền điện tử lớn như Ripple và MakerDAO cũng đang khám phá khả năng cho phép người dùng thế chấp bất động sản bằng cách phát hành token. Ripple đã thông báo vào tháng 7 rằng đội ngũ tiền tệ số của họ đang nỗ lực theo hướng này. MakerDAO đã hợp tác với RobinLand để hỗ trợ các khoản vay thế chấp bất động sản. RealT cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản được token hóa làm tài sản thế chấp cho các khoản vay, nhưng dịch vụ này chỉ giới hạn cho các token mà họ phát hành. Về bản chất, dịch vụ này giống như các sản phẩm cho vay token, và không làm tăng đáng kể tính thanh khoản của các chủ sở hữu bất động sản.
Reinno là một dự án bị bỏ rơi được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù nó không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến tài sản vật chất bất động sản đáng chú ý.
Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản được mã hóa. Khi chủ sở hữu bất động sản cần tài chính, họ có thể gửi tài liệu bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo ra một công ty mục đích đặc biệt để thực hiện giao dịch tại Delaware. Sau đó, Reinno sẽ tạo hợp đồng thông minh cho các token bất động sản, chủ sở hữu có thể gửi token làm tài sản thế chấp cho khoản vay. Giới hạn cho vay sẽ dựa trên giá trị token.
Sản phẩm thứ hai là tài trợ thế chấp, người dùng có thể chuyển đổi quyền sở hữu bất động sản thành token để có được tài trợ sau khi mua bất động sản và nhận được khoản vay thế chấp. Số tiền có được có thể được sử dụng để trả lại khoản vay thế chấp ngân hàng, khách hàng sau đó sẽ hoàn trả khoản vay với lãi suất cố định.
Hoạt động của Reinno vẫn tập trung và ở chế độ ngoại tuyến, khách hàng cần truy cập văn phòng và nộp tài liệu bất động sản. Việc áp dụng phương pháp của Reinno có một số rủi ro rõ ràng. Đầu tiên, nếu người vay chọn mặc kệ và ngừng thanh toán, Reinno với tư cách là nhà cung cấp dịch vụ token hóa chứ không phải là người cho vay, sẽ khó khăn trong việc khởi kiện người vay. Reinno không thực sự sở hữu tài sản thế chấp; khoản vay thực tế được cung cấp bởi những người dùng chọn cho vay trên Reinno. Hiện tại, do thiếu hợp đồng vay trực tiếp giữa người cho vay và người vay, đặc biệt trong bối cảnh tài chính bất động sản phân tán, không có khung pháp lý đầy đủ để bảo vệ những người cho vay này. Reinno vẫn chưa cung cấp các biện pháp chi tiết để giảm thiểu rủi ro mặc kệ này. Thứ hai, nếu chủ sở hữu bất động sản quyết định bán nhà sau khi vay, hoặc sau khi Reinno hoàn thành tài trợ thế chấp mà ngừng thanh toán cho ngân hàng, Reinno không thể ngăn chặn những hành động dẫn đến việc chuyển nhượng bất động sản, thực tế dẫn đến việc người vay "chi tiêu đôi" bất động sản. Những rủi ro rõ ràng này có thể dẫn đến việc dự án bị bỏ rơi, và tài sản vật lý bất động sản trong tương lai cần có khung pháp lý trưởng thành để giải quyết những vấn đề này.
Kết luận
Việc token hóa tài sản thực trong bất động sản là một khái niệm tương đối mới, vẫn chưa có quy mô thị trường cố định hoặc dự án điển hình nào. Hiện tại, các dự án hoạt động trong lĩnh vực này có quy mô thị trường và cơ sở người dùng tương đối nhỏ. Lĩnh vực này cần hoạt động tuân thủ nghiêm ngặt và một khuôn khổ pháp lý trưởng thành. Một số dự án đã áp dụng cấu trúc công ty tách biệt rủi ro, hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm mục tiêu đầu tư để giảm rủi ro hoạt động. Tuy nhiên, để khai thác tối đa tiềm năng của việc token hóa tài sản thực trong bất động sản - mua bán bất động sản và cho vay thế chấp, sự tiến bộ trong lập pháp và tuân thủ hoạt động là không thể tránh khỏi.
Trong lĩnh vực lập pháp về việc mã hóa tài sản bất động sản, vẫn chưa có một khuôn khổ rõ ràng và thống nhất. Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Hoa Kỳ phân loại hầu hết các mã thông báo là chứng khoán, Ủy ban Giao dịch Hàng hóa Tương lai cho rằng một số mã thông báo là hàng hóa, Mạng lưới Thực thi Tội phạm Tài chính Bộ Tài chính Hoa Kỳ phân loại một số mã thông báo là tiền tệ, trong khi Cục thuế Hoa Kỳ cho rằng một số mã thông báo là tài sản chịu thuế. Hơn nữa, cũng chưa có khuôn khổ quy định quốc tế nào để tham khảo. Sự không nhất quán của các cơ quan quản lý về cách phân loại mã thông báo bất động sản dẫn đến quy định không rõ ràng và quy trình rối rắm.