房地产实物资产通证化市场分析

引言

实物资产通证化概念在加密货币市场并非新事物,早在2018年就出现了类似的资产通证化和证券型代币发行(STO)。然而,由于监管框架不成熟和缺乏显著的潜在回报优势,这些早期尝试并未发展成熟的市场细分。

2022年,随着美国利率持续上调,美国国债收益率显著超过了加密货币市场的稳定币借贷利率。因此,将美国国债通证化为实物资产对加密行业变得越来越有吸引力。主流DeFi项目和传统金融机构以及一些政府都开始探索实物资产通证化。

过去两年,市场上出现了多个房地产实物资产项目。它们旨在拓展房地产投资市场,多样化房地产投资产品,降低房地产投资者的准入门槛。本研究对这些项目进行案例分析,探讨房地产实物资产通证化的设计优劣势及其潜在市场。由于这些项目主要针对北美房地产资产和投资者,相关政策、法规和市场情况讨论也将主要涉及北美房地产市场。

房地产通证化市场方法

房地产市场是一个充满投资机会的广阔领域。2023年3月Statista的研究显示,北美上市房地产市场价值1.3万亿美元,全球上市房地产市场价值2.66万亿美元。

房地产市场通证化的核心目标是实现以下一个或多个目标:创造更多样化和灵活的房地产投资产品,吸引更广泛的投资者,提高房地产资产的流动性和价值。这些产品主要表现为三种形式:

1)用于融资的分散化房地产所有权

2)特定区域房地产市场指数产品

3)作为抵押品的通证化房地产

此外,通证化和区块链集成提高了房地产资产的透明度和民主治理。

房地产实物资产通证化与房地产投资信托(REIT)有相似之处,都提供分散化房产投资机会,有效降低投资门槛并提高房地产资产流动性。然而,传统REIT通常不向投资者提供管理机会或所有权,保持集中化运营模式。尽管如此,它们严格的资产审查和投资结构为房地产实物资产项目提供了坚实的蓝图。

过去两年房地产实物资产项目运营中,我们对其优势和劣势有了更清晰的认识。

典型的房地产实物资产项目具有上述特征。深入具体案例后发现,由于管理和产品方法的不同,每个项目在实际运营中遇到的情况各不相同。

案例研究

本章选取三个房地产实物资产项目进行分析。每个项目采用不同方法将房地产市场通证化,并在各自领域最具代表性。需要注意的是,这些仍是早期项目,其产品尚未经过长期和广泛的市场验证和测试。

RealT

RealT于2019年推出,是市场上历史最久的房地产实物资产项目之一,专注于在以太坊和Gnosis区块链(主要在Gnosis)上提供美国住宅房地产投资。

RealT收购住宅物业并根据美国法规将拥有房产契约的实体通证化。这些物业的管理、维护和租金收取责任委托给第三方管理机构。扣除费用后,特定物业的租金分配给其代币持有人。RealT负责通证化过程,但在法律上与持有房地产资产的公司不同。根据其网站说明,如果公司违约,代币所有者有权任命另一家公司管理持有房产契约的公司。值得注意的是,他们不强制要求共同投资他们推向市场的物业。物业代币持有人每月可获得物业租金收入的份额,不包括约2.5%的维护储备金和通常约10%价值的管理费。

以蒙哥马利的一处房产为例,房地产代币总价值323,020美元,每个代币价格52.10美元,共发行6,200个代币。该物业每月产生2,600美元的租金收入。扣除运营和管理费用共622美元后,每月净利润为1,978美元,年收益23,736美元。因此,每个代币获得3.83美元的分配,年化收益率为7.35%。

对于这处房产,RealT提供100%的代币,这意味着RealT无需与客户共同投资并维持近乎无风险的运营模式。管理机构收取8%的租金和维护费用的剩余部分,投资平台仅收取2%用于物业通证化、选择管理机构和监督管理。通过这种方法,RealT团队可以节省大量管理时间,专注于寻找合格物业并将其通证化推向市场。

但是,虽然分散所有权促进了投资者之间的风险分担,也带来了挑战。当投资者的财务利益太小以致公司管理成本变得不可行时,就会出现问题。一份报告解释了房地产代币持有人与RealT之间的利益冲突。RealT选择管理机构来管理其拥有的物业;如果RealT对物业拥有大量所有权,可以降低代理成本;因此,低效管理会对他们产生负面影响。然而,如果RealT的股份过大,可能会对代币流动性产生负面影响,小股东也可能成为搭便车者。这些所有者可能期望大股东可以监督所聘用的管理机构是否财务可行。另一方面,如果RealT的股份很小,RealT可能缺乏充分选择管理机构或参与监督过程的动力,许多投资者也难以有效监督管理机构。

Parcl

Parcl协议是一个DeFi投资平台,允许用户交易全球房地产市场的价格变动。Parcl采用AMM架构,提供合成资产的永续敞口。Parcl引入Parcl Labs价格馈送,根据销售历史为特定地区房地产创建指数。销售历史期限可根据房产交易频率而变化。创建指数后,投资者有机会对房产价值进行投机,可以做多或做空房地产价格。

这种方法使Parcl避免了法律问题,因为平台运营不涉及实际房地产。有人可能会质疑它是否真的是房地产实物资产项目,因为它不符合上述标准。然而,它是一个相对受欢迎的实物资产项目,获得了Coinbase、Solana Ventures、DragonFly等行业知名机构的投资。因此,讨论房地产实物资产的多样化可能性是合理的。

Parcl的测试网于2022年5月在Solana上启动,目前TVL为1600万美元。运营一年多后,Parcl似乎并未引起太多关注,日交易量不到1万美元,日活跃用户不到50人。

Parcl的产品简化且快速开发。Parcl Labs价格馈送和指数市场设计良好,易于使用。

运营方面,Parcl团队积极推出Parcl Point、Real Estate Royale等用户获取计划。尽管具有这些优势并得到众多知名投资机构的支持,Parcl在市场上仍保持相对低调,用户基础小,交易量有限。也许市场还没有准备好接受房地产指数产品。

Reinno

像Ripple和MakerDAO这样的大型加密货币公司也在探索允许用户将房地产通证化作为贷款抵押品的可能性。Ripple在7月宣布,他们的中央银行数字货币团队正在朝这个方向努力。MakerDAO已与RobinLand合作,支持房地产抵押贷款。RealT提供使用通证化房地产作为贷款抵押品的选项,但这项服务仅限于他们发行的代币。本质上,这项服务更类似于代币借贷产品,并未显著增加房地产所有者的资本流动性。

Reinno是一个于2020年推出并于2022年停止运营的废弃项目。尽管它在市场上没有留下太多痕迹,但它引入了两个值得一提的房地产实物资产相关产品。

第一个产品是基于通证化房地产的贷款服务。当房产所有者需要融资时,他们可以向Reinno提交房产文件。获得批准后,Reinno将在特拉华州为交易创建一个特殊目的公司。然后,Reinno将为房地产代币创建智能合约,所有者可以将代币存入作为贷款抵押品。贷款限额将基于代币价值。

第二个产品是抵押融资,用户在购买房产并获得抵押贷款后,可以将房产所有权通证化以获得融资。获得的资金可用于偿还银行抵押贷款,客户随后以固定利率偿还贷款。

Reinno的运营仍然是集中化和离线模式,客户需要访问办公室并提交房地产文档。采用Reinno这种方法存在一些明显风险。首先,如果借款人选择违约并停止还款,Reinno作为通证化服务提供商而非贷款人,将难以起诉借款人。Reinno并不实际拥有抵押房产;贷款实际上是由选择在Reinno上放贷的用户提供的。目前,由于贷款人与借款人之间缺乏直接的贷款合同,特别是在分散化房地产融资的背景下,没有全面的法律框架来保护这些贷款人。Reinno尚未提供详细措施来缓解这种违约风险。其次,如果房产所有者在借款后决定出售房屋,或在Reinno完成抵押融资后停止向银行继续偿还抵押贷款,Reinno无法阻止导致房产转移的此类行为,实际上导致借款人"双重支出"房产。这些明显的风险可能导致项目被废弃,未来的房地产实物资产需要成熟的法律框架来解决这些问题。

结论

房地产实物资产通证化是一个相对较新的概念,尚未建立固定的市场规模或产生领先项目。目前在这个领域运营的项目在市场规模和用户基础方面相对较小。这个领域需要严格的合规运营和成熟的法律监管框架。一些项目采用了风险隔离的公司结构,或选择与房地产相关的金融产品作为投资目标,以降低运营风险。然而,要挖掘房地产实物资产通证化最大的潜力——房产买卖和抵押贷款,立法进展和运营合规是不可避免的。

在房地产实物资产通证化的立法方面,尚未建立明确一致的框架。美国证券交易委员会将大多数代币归类为证券,商品期货交易委员会认为某些代币是商品,美国财政部金融犯罪执法网络将某些代币归类为货币,而美国国税局认为某些代币是应税财产。此外,还没有国际监管框架可供参考。监管机构对如何分类房地产代币的不一致导致规则不明确和流程混乱