房地產實物資產通證化市場分析

引言

實物資產通證化概念在加密貨幣市場並非新事物,早在2018年就出現了類似的資產通證化和證券型代幣發行(STO)。然而,由於監管框架不成熟和缺乏顯著的潛在回報優勢,這些早期嘗試並未發展成熟的市場細分。

2022年,隨着美國利率持續上調,美國國債收益率顯著超過了加密貨幣市場的穩定幣借貸利率。因此,將美國國債通證化爲實物資產對加密行業變得越來越有吸引力。主流DeFi項目和傳統金融機構以及一些政府都開始探索實物資產通證化。

過去兩年,市場上出現了多個房地產實物資產項目。它們旨在拓展房地產投資市場,多樣化房地產投資產品,降低房地產投資者的準入門檻。本研究對這些項目進行案例分析,探討房地產實物資產通證化的設計優劣勢及其潛在市場。由於這些項目主要針對北美房地產資產和投資者,相關政策、法規和市場情況討論也將主要涉及北美房地產市場。

房地產通證化市場方法

房地產市場是一個充滿投資機會的廣闊領域。2023年3月Statista的研究顯示,北美上市房地產市場價值1.3萬億美元,全球上市房地產市場價值2.66萬億美元。

房地產市場通證化的核心目標是實現以下一個或多個目標:創造更多樣化和靈活的房地產投資產品,吸引更廣泛的投資者,提高房地產資產的流動性和價值。這些產品主要表現爲三種形式:

1)用於融資的分散化房地產所有權

2)特定區域房地產市場指數產品

3)作爲抵押品的通證化房地產

此外,通證化和區塊鏈集成提高了房地產資產的透明度和民主治理。

房地產實物資產通證化與房地產投資信托(REIT)有相似之處,都提供分散化房產投資機會,有效降低投資門檻並提高房地產資產流動性。然而,傳統REIT通常不向投資者提供管理機會或所有權,保持集中化運營模式。盡管如此,它們嚴格的資產審查和投資結構爲房地產實物資產項目提供了堅實的藍圖。

過去兩年房地產實物資產項目運營中,我們對其優勢和劣勢有了更清晰的認識。

典型的房地產實物資產項目具有上述特徵。深入具體案例後發現,由於管理和產品方法的不同,每個項目在實際運營中遇到的情況各不相同。

案例研究

本章選取三個房地產實物資產項目進行分析。每個項目採用不同方法將房地產市場通證化,並在各自領域最具代表性。需要注意的是,這些仍是早期項目,其產品尚未經過長期和廣泛的市場驗證和測試。

RealT

RealT於2019年推出,是市場上歷史最久的房地產實物資產項目之一,專注於在以太坊和Gnosis區塊鏈(主要在Gnosis)上提供美國住宅房地產投資。

RealT收購住宅物業並根據美國法規將擁有房產契約的實體通證化。這些物業的管理、維護和租金收取責任委托給第三方管理機構。扣除費用後,特定物業的租金分配給其代幣持有人。RealT負責通證化過程,但在法律上與持有房地產資產的公司不同。根據其網站說明,如果公司違約,代幣所有者有權任命另一家公司管理持有房產契約的公司。值得注意的是,他們不強制要求共同投資他們推向市場的物業。物業代幣持有人每月可獲得物業租金收入的份額,不包括約2.5%的維護儲備金和通常約10%價值的管理費。

以蒙哥馬利的一處房產爲例,房地產代幣總價值323,020美元,每個代幣價格52.10美元,共發行6,200個代幣。該物業每月產生2,600美元的租金收入。扣除運營和管理費用共622美元後,每月淨利潤爲1,978美元,年收益23,736美元。因此,每個代幣獲得3.83美元的分配,年化收益率爲7.35%。

對於這處房產,RealT提供100%的代幣,這意味着RealT無需與客戶共同投資並維持近乎無風險的運營模式。管理機構收取8%的租金和維護費用的剩餘部分,投資平台僅收取2%用於物業通證化、選擇管理機構和監督管理。通過這種方法,RealT團隊可以節省大量管理時間,專注於尋找合格物業並將其通證化推向市場。

但是,雖然分散所有權促進了投資者之間的風險分擔,也帶來了挑戰。當投資者的財務利益太小以致公司管理成本變得不可行時,就會出現問題。一份報告解釋了房地產代幣持有人與RealT之間的利益衝突。RealT選擇管理機構來管理其擁有的物業;如果RealT對物業擁有大量所有權,可以降低代理成本;因此,低效管理會對他們產生負面影響。然而,如果RealT的股份過大,可能會對代幣流動性產生負面影響,小股東也可能成爲搭便車者。這些所有者可能期望大股東可以監督所聘用的管理機構是否財務可行。另一方面,如果RealT的股份很小,RealT可能缺乏充分選擇管理機構或參與監督過程的動力,許多投資者也難以有效監督管理機構。

Parcl

Parcl協議是一個DeFi投資平台,允許用戶交易全球房地產市場的價格變動。Parcl採用AMM架構,提供合成資產的永續敞口。Parcl引入Parcl Labs價格饋送,根據銷售歷史爲特定地區房地產創建指數。銷售歷史期限可根據房產交易頻率而變化。創建指數後,投資者有機會對房產價值進行投機,可以做多或做空房地產價格。

這種方法使Parcl避免了法律問題,因爲平台運營不涉及實際房地產。有人可能會質疑它是否真的是房地產實物資產項目,因爲它不符合上述標準。然而,它是一個相對受歡迎的實物資產項目,獲得了Coinbase、Solana Ventures、DragonFly等行業知名機構的投資。因此,討論房地產實物資產的多樣化可能性是合理的。

Parcl的測試網於2022年5月在Solana上啓動,目前TVL爲1600萬美元。運營一年多後,Parcl似乎並未引起太多關注,日交易量不到1萬美元,日活躍用戶不到50人。

Parcl的產品簡化且快速開發。Parcl Labs價格饋送和指數市場設計良好,易於使用。

運營方面,Parcl團隊積極推出Parcl Point、Real Estate Royale等用戶獲取計劃。盡管具有這些優勢並得到衆多知名投資機構的支持,Parcl在市場上仍保持相對低調,用戶基礎小,交易量有限。也許市場還沒有準備好接受房地產指數產品。

Reinno

像Ripple和MakerDAO這樣的大型加密貨幣公司也在探索允許用戶將房地產通證化作爲貸款抵押品的可能性。Ripple在7月宣布,他們的中央銀行數字貨幣團隊正在朝這個方向努力。MakerDAO已與RobinLand合作,支持房地產抵押貸款。RealT提供使用通證化房地產作爲貸款抵押品的選項,但這項服務僅限於他們發行的代幣。本質上,這項服務更類似於代幣借貸產品,並未顯著增加房地產所有者的資本流動性。

Reinno是一個於2020年推出並於2022年停止運營的廢棄項目。盡管它在市場上沒有留下太多痕跡,但它引入了兩個值得一提的房地產實物資產相關產品。

第一個產品是基於通證化房地產的貸款服務。當房產所有者需要融資時,他們可以向Reinno提交房產文件。獲得批準後,Reinno將在特拉華州爲交易創建一個特殊目的公司。然後,Reinno將爲房地產代幣創建智能合約,所有者可以將代幣存入作爲貸款抵押品。貸款限額將基於代幣價值。

第二個產品是抵押融資,用戶在購買房產並獲得抵押貸款後,可以將房產所有權通證化以獲得融資。獲得的資金可用於償還銀行抵押貸款,客戶隨後以固定利率償還貸款。

Reinno的運營仍然是集中化和離線模式,客戶需要訪問辦公室並提交房地產文檔。採用Reinno這種方法存在一些明顯風險。首先,如果借款人選擇違約並停止還款,Reinno作爲通證化服務提供商而非貸款人,將難以起訴借款人。Reinno並不實際擁有抵押房產;貸款實際上是由選擇在Reinno上放貸的用戶提供的。目前,由於貸款人與借款人之間缺乏直接的貸款合同,特別是在分散化房地產融資的背景下,沒有全面的法律框架來保護這些貸款人。Reinno尚未提供詳細措施來緩解這種違約風險。其次,如果房產所有者在借款後決定出售房屋,或在Reinno完成抵押融資後停止向銀行繼續償還抵押貸款,Reinno無法阻止導致房產轉移的此類行爲,實際上導致借款人"雙重支出"房產。這些明顯的風險可能導致項目被廢棄,未來的房地產實物資產需要成熟的法律框架來解決這些問題。

結論

房地產實物資產通證化是一個相對較新的概念,尚未建立固定的市場規模或產生領先項目。目前在這個領域運營的項目在市場規模和用戶基礎方面相對較小。這個領域需要嚴格的合規運營和成熟的法律監管框架。一些項目採用了風險隔離的公司結構,或選擇與房地產相關的金融產品作爲投資目標,以降低運營風險。然而,要挖掘房地產實物資產通證化最大的潛力——房產買賣和抵押貸款,立法進展和運營合規是不可避免的。

在房地產實物資產通證化的立法方面,尚未建立明確一致的框架。美國證券交易委員會將大多數代幣歸類爲證券,商品期貨交易委員會認爲某些代幣是商品,美國財政部金融犯罪執法網絡將某些代幣歸類爲貨幣,而美國國稅局認爲某些代幣是應稅財產。此外,還沒有國際監管框架可供參考。監管機構對如何分類房地產代幣的不一致導致規則不明確和流程混亂